备受关注的存量房贷利率调整再迎新消息。8月1日，央行再度发声，提出要“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
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在分析人士看来，在央行的指导下，商业银行的积极性更强，或为银行调整存量房贷利率营造出有利的政策条件，推动其更快落地。
存量房贷利率调整受关注
8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开 2023年下半年工作会议。会议提出下半年六个重点工作方向。其中在支持房地产市场平稳健康发展方面，提出要“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
这也是央行继7月后，再次提及存量贷款利率调整。此前，在7月14日举行的国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜指出，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
这一发声引发各界关注，市场也在期待相关政策的靴子落地。存量房贷利率是否会下调，成为不少背负房贷的购房者近期最关心的话题。
“相比7月14日支持和鼓励银行与贷款人自主协商调降存量房贷利率的表态，本次表态更加积极主动，突出了‘指导’二字。”星图金融研究院副院长薛洪言在接受金融投资报记者采访时表示，“在央行指导下，商业银行的积极性更强，预计能够推动存量房贷利率调降更快落地。”
那么，目前银行机构在存量贷款利率调整方面是否已有相关举措？8月2日，金融投资报记者咨询了成都多家银行，其均表示暂未收到有关存量房贷利率调整的相关文件及通知。
某国有银行个贷中心工作人员向金融投资报记者表示，“央行会议1日刚举行，目前正式的政策还没有下来。”
“我们也在关注存量贷款利率调整，有客户在询问。”某股份行个贷中心业务人员表示，“暂时还没有接到通知，后续有相关政策落地的话，银行也会跟着实行。”
缓解居民购房支出压力
为何要下调存量房贷利率？在多位受访专家看来，主要是因为部分存量房贷利率偏高，与新增房贷之间的利差偏大。降低存量房贷利率有助于减轻提前还贷对商业银行经营的不利影响， 并为带动居民消费增长和经济复苏创造有利的条件。
“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有较大的关系。”邹澜在发布会上表示。
在此情况下，不少市场分析人士呼吁调降存量房贷利率。
“适度降低存量个人房贷利率市场期盼已久。”四川省委省政府决策咨询委员会委员、四川（西部）研究院财金商贸研究中心主任、研究员王小琪在接受金融投资报记者采访时表示，“根据市场行情的变化，在制度许可的范围内，央行指导商业银行通过适度地降低存量的个人房贷利率，从而相应缩小存量的个人房贷利率与新增的个人房贷利率之间的差别来降低购房者的支出负担，有益于助推房地产业平稳健康发展。”
王小琪表示，适度降低存量个人房贷利率可以缓解居民购房支出压力，从而使得居民手有余钱，可以适度扩大消费和投资。
那么，哪些城市可能最受益于潜在按揭降息？分析人士判断，当前执行利率低、历史加点幅度大的新一线及部分二线城市或更受益。以成都为例，金融投资报记者咨询成都多家银行了解到，目前成都首套房和二套房的最低贷款利率分别为4%和4.8%。以首套房贷款100万元，20年等额本息偿还方式计算，在利率为4%和6.125%时，每月月供分别为6059.8元和7236.61元。
在市场化博弈中寻找均衡点
虽然呼声很高，但在分析人士看来，对存量房贷利率进行调整并非易事，实际操作起来仍有一定的难度，全面下调的可能性较低。
王小琪指出，进一步降低存量房贷利率可能使得存贷款利差进一步缩小，银行盈利难度可能会有所增加。存贷款利差是银行盈利的重要来源，盈利的空间会适度收窄。同时，银行之间的竞争会有所加大。
王小琪建议，各个商业银行存量房贷情况不同，需要根据存量房贷的不同情况、客户的资信等情况，指导银行出台一些差别化对策，避免一刀切。同时指导银行与不同客户之间进行协商。注重利率降低形式的多样性，比如老贷款与新贷款之间的置换、公积金贷款和商业贷款之间也可以有效地进行组合，形式可以多种多样。
“针对存量房贷调整，目前政策基调仍然突出‘自主协商’，既然是自主协商，就可能出现利率调降千人千面。”薛洪言指出，尤其是不同人的房贷利率不一样，首套或二套类型不同、户型面积不同，有无逾期记录，且不同城市房价走势不一样，不同银行的态度也不一样等等，这些因素都会加大自主协商的难度，反过来，也给银行的创新政策提供了空间。银行机构可以以小步快走、局部试点的方式，推出相关的优惠政策，并根据市场反映来调整政策，在市场化博弈过程中寻找银行与借款人均能接受的均衡点。
薛洪言认为，短期内，存量房贷利率调整大概率仍然是局部试点的模式推进，直至找到具有大范围推广价值的模式。
